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权益销售成迷,利润偏低,正荣“合作扩张”弊端突显

2020-05-21 10:27:19 证券之星地产

(原标题:权益销售成迷,利润偏低,正荣“合作扩张”弊端突显)

闽系房企正荣地产,人事再生动荡。近日,上海爱家集团确认,正荣地产前助理总裁、营销中心总经理段静正式出任该集团执行总裁。

最近两年,正荣地产人事动荡频繁,从去年年末至今,正荣地产管理团队中高层先后离职或者职位变动人数多达数十人。对于不太正常的高管短期内密集离职,有说法是,欧宗荣在消减老将搭建年轻化的管理团队为了给地产二代上位铺路。

处在营销最前线的职业经理人,往往最先嗅到“冬天”的来临,正荣营销负责人的离职,或许是因为特殊时期之下,销售压力的增加。正荣地产董事长黄仙枝在今年的业绩会上表示,2020年正荣地产的销售目标为1400亿,公司内部目标还将更高,但是,2019年,正荣地产销售额1307.8亿元,增速已明显下滑。而在此前,正荣方面表示,规模还是要跟市场相匹配,所以初步定的是每年30%左右增长率。

正荣的权益销售额,各方数据不尽相同。海通国际的研报指出,正荣管理层强调权益合约销售比可能从2019年的50%上升至55%,意味着权益合约销售额可能从2019年的660亿上升至2020年的770亿,增幅约为18%。很明显,其指出的660亿权益销售与克而瑞的数字相差较大,甚至,第一财经曾指出,正荣2017年至2019年实际效益销售数据仅约为351亿、361亿、372亿左右,权益销售率不足50%,远低于行业常规水平。该公司实际权益销售究竟是多少,外界的信息还不太清晰。

权益销售之迷

在正荣地产董事长黄仙枝看来,规模是行业地位的体现,没有行业地位,就很难吸引优质的资源、优秀的人才。

2017年,正荣首次提出千亿目标,在2016年,该集团销售额仅仅约为393.01亿元,想要跨越千亿,谈何容易。正荣找到了一个“曲线”增长的方式,那就是合作扩张,通过引入合营、联营公司,低权益扩充规模。相对于大肆举债,这有着较大的安全边际,短期内对资金的要求也不那么强烈。

2018年,正荣正式挂牌香港联交所,同时,当年销售额达到1080.17亿,同比大涨54%,兑现了千亿目标承诺。不过,其千亿规模背后是“低权益”的销售水分。上市以来,正荣的公告中公布的销售额多为全口径销售,权益销售鲜有提及,但我们可以从第三方数据可以窥探一二。根据克尔瑞的数据,正荣地产2016年至2019年的全口径销售额分别为490.1亿、910.2亿、1303.4亿及1408亿,其权益销售则分别为479.3亿、746.4亿、833.8亿及728.1亿,可以看出,正荣地产权益销售在2019年出现了下滑。

从2016年开始,正荣开始狂奔,销售额从当年的392.92亿飞速增长至2018年的1080.18亿。说到正荣的爆发,就不得不提到其“合作扩张”的增长方式,通过这种方式,正荣实现了短期内增长。

低权益扩张后遗症

毫无疑问,通过低权益扩张的方式,短时间内可以实现规模的快速增长,且不需要承担太大的资金链压力,这比其他加杠杆的方式看似更安全,但弊端也有很多。首当其冲的便是净利润偏低,资料显示,2016年至2018年,正荣地产的归母净利润11.83亿元、14.09亿元、21.21亿元,净利润率为8.5%、4.7%及8.4%,2019年,其净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。这一指标虽已有所提升,但依旧偏低,同为闽系房企的旭辉及禹洲净利润率分别为16.51%和17.07%。

除此之外,正荣的毛利率也处于行业地位,2019年,公司的毛利率为19.96%,较2018年的22.76%下降了2.8个百分点。毫无疑问,正荣合资公司的合资人们分去了一部分的利润。

另一方面,过多的合营公司及联营公司,导致公司的信息的不透明。而在此前,有媒体就指出,正荣地产少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例,可能存在明股实债融资。其进一步指出,正荣地产少数股东权益呈爆发式增长,到了2019年上半年末,正荣地产的少数股东权益已经超过了半壁江山,达到52.02%。

即使正荣以这种较为保守、看似安全的方式,实现规模的快速增长,在规模扩张的诉求下,该公司也有资金上的压力,2016-2018年正荣地产的经营流动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元,截止2019年末,正荣地产的经营流动现金净额为-140.64亿元。

正荣2014年至2018年负债总额分别为418.55亿元、532.11亿元、777.69亿元、941.97亿元和1169.2亿元。截至2019年末,正荣地产负债总额为1381.59亿元。短期债务的压力,也迫使正荣在近期不断发行美元债,以置换到期债务及利率较高的债务。

目前,正荣处在调整期,正不断尝试增加项目权益比例,根据年报,该公司2019年共收购41幅新地块,其合营及联营公司开发的地块仅3块,这又出现一个悖论,收购地块让资金端承压,正荣方面表示,2020年会按照35%的权益拿地,购地预算大概在260亿元。

在2019年中期业绩会上,黄仙枝表示,对当下的正荣而言,盈利能力、财务安全和规模这三个指标都非常重要。如何平衡利润、财务安全及规模,这考验正荣管理层的智慧。

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