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广州楼市乱像潜行,零首付、首付贷死灰复燃

2020-05-15 13:55:27 来源:时代财经
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(原标题:广州楼市乱像潜行,零首付、首付贷死灰复燃)

疫情着实给开年的房地产“当头一棒”,成交坠入冰河的楼市在经济复苏的大势之下走上“回血”之路。以一线城市广州为例,中原地产的数据显示,3月广州一手房网签量环比上涨487%,4月环比上涨50%。

不过,即便如此,楼市整体的成交还是低于去年同期。市场低迷之下,最焦虑的莫过于地产商,他们正在使出浑身解数“出货”,而沉寂了一段时间的“零首付”“首付贷”等处于灰色地带的操作悄然兴起。

近日,广州增城一房产中介告诉时代财经,在广州新东站旁有个楼盘可以零首付购房,且现楼销售。虽然案场销售否认了“零首付”的说法,但其透露可以通过“首付贷”来解决资金短缺的问题。

事实上,不管是零首付,还是首付贷,都不是常规的买房操作手法,甚至是被明令禁止的,因为它放大了购房杠杆,而开发商选择行走在灰色地带显然也是不得以而为之。

零首付购房,诱人的“馅饼”

该中介所推荐的楼盘位于增城石滩大道南,是广州一本土开发商的项目。2017年4月,项目首次开盘,目前在售户型有102平方米三房两厅两卫、130平方米的“4+1”房等,均价1.6万元/平方米。中介透露,该项目目前可以进行“零首付”购房。

所谓“零首付”实际上是购房者在购房时首付款由开发商垫付或者担保机构代购房者付款,每月按购房者与开发商或担保机构的协议定期免息或低息偿还首付款,或者约定期限到后一次性付清。

上述中介告诉时代财经,以首付50万为例,其中20万由开发商免息借支,两年内按季度还清。剩余的30万可申请首付贷,贷款期限5年左右,利息3-5厘。他表示,只要个人征信没问题、帐户流水够,申请首付贷没问题。

时代财经随后以购房者身份咨询售楼部,项目销售顾问对“零首付”予以否认,称是中介为吸引客户故意误导,“我们已经跟他们(中介)开会讲了,不准这样进行宣传。”但其透露,目前可以进行低首付购房。

“购房者需要付首付款的一成,大约7万左右。另外两成首付款可以通过贷款支付。”其介绍,此种贷款分两部分,20万向开发商借支,剩余部分与银行签署利息在3.5-4厘之间、期限为五至八年的分期贷款。“可申请到的贷款年限和利息要看贷款人的具体资质。” 该销售顾问说。

与开发商间的借款,需要担保人做担保。而面对时代财经关于与银行贷款是否影响后续的公积金贷款或商业贷款审批时,上述销售顾问称,“只是做了一笔首期贷款而已,这是银行的政策,不会被查的。”对于销售顾问的说法,该中介坚称交定金锁定房源即可,剩余资金通过首付贷支付,“售楼部比较避讳,怕房管局查。”

建设银行某支行信贷经理石源则对时代财经指出,销售人员所谓的“首期贷款”,实际上肯定是其他种类的贷款,只是不想跟购房者说那么多、解释那么复杂而已。“他们只是为了卖出房子,至于(购房者)还不还得起,他们不在乎。”

根据目前的销售均价,该项目一套房最低163万。除首付贷款及后续的公积金贷款、商贷本息外,仅开发商的无息贷款部分,平均下来购房者即须每月还款8300余元。

时代财经进一步调查发现,眼下“首付贷”在不少项目上都还有操作空间,合富辉煌一中介向时代财经透露,之前已有客户办过首付贷,“有上征信的,也有不上征信的,银行方面需要看资质”。

低门槛入市,花样迭出

低首付是该项目自5月1号起推行的促销政策。据销售顾问透露,受此优惠带动,五一期间已清了很多货,客户多来自东莞、广州天河区及增城本地。

“市面上所谓的首付贷,就是客户通过其他形式的贷款,再通过技术手段把资金用作买房而已。比如消费贷、深圳最近被曝光的经营贷等。消费贷额度相对较小,一般最高30万,有些客户会同时在多家银行或机构申请消费贷。” 石源指出。

这些多头贷款主要通过征信的时间差实现。“银行审核贷款时肯定会查人民银行的征信信息,但是所有贷款更新到征信系统需要一定时间,存在时间差。若一人同时在几家银行申请贷款,贷款信息可能没有实时更新在征信上。”

“市面上确实是非常多我们想都想不到的钻空子方法,有些我都没听过。如果都是纯靠自己收入进入楼市的话,房地产市场不会发展的这么火爆。” 石源感叹道。

北京东元律师事务所合伙人律师李松对时代财经分析称,(首付款)不管是开发商垫资,还是金融机构贷款都是违规的,首付款必须由有独立付款能力的购房者自己支付。金融贷款一般是中介公司或者开发商找的,这实际上是一个借款。

而在二手房市场,低首付甚至零首付以更为隐蔽的形式潜行。今年4月,因工作调动移居上海数年的郝燃,忍痛卖掉在广州花都区的一套住宅。“2018年国庆时就有买家出价83万,我没有卖,这次成交价才60万。要不是着急在上海买房,不会卖这么低。”

但在签署合同时,她发现合同上写的房屋总价为86万。“这个买家相当于0首付买房。”据其介绍,买家为首次置业,首付为房价三成约30万,剩余走银行贷款,银行批了56万。借助银行贷款,他个人只需再筹4万就可全款(60万)付我。我事先一点儿不知道,只想说中介太厉害了。“

借款、贷款及高估高贷带来的低首付放大了楼市的杠杆,也带来潜在的风险。而一旦风险来临,楼市中的交易各方或都难以独善其身。李松律师指出,按照规定,只有购房者付够首付银行才可以放贷。通过开放商或第三方垫资的方式,以零首付或低首付方式购房,一旦被银行发现,会停止放贷。而开发商违规售房,也可能面临相应的行政处罚。


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