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失去“质保”的公元2040,融创接盘能治百病吗?

2020-03-25 12:42:21 来源:凤凰网
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(原标题:失去“质保”的公元2040,融创接盘能治百病吗?)

在这地产沉浮十余年时间里,曾经的理科状元金地集团(以下简称“金地”)命运多舛:历经几次低谷期、股权几经变动、遭遇险资举牌。2015年以来,在度过险资增持稳定期后,金地加速拿地和销售,欲重回橙红年代之心,昭然若揭。

然而理想丰满,现实骨感。在房地产调控坚决不放松,地产寒冬将至的风口,用规模化换业绩,导致楼盘质量频出。

当引以为傲的立足之本逐渐逝去,金地还能重回橙红年代吗?本期315特辑第四期,我们聚焦屡次陷入维权风波的金地以及其在上海开发的“地王”盘公元2040。

表面光鲜的数据

1月6日晚间,金地披露了2019年12月份销售情况的公告。数据显示,2019年1-12月公司累计实现签约面积1079.0万平方米,同比上升22.92%;累计签约金额2106.0亿元,同比上升29.74%。

这个成绩,对金地来讲,还是比较满意的。

据了解,2017年,金地销售额为1408亿元,并提出要在三年内实现2000亿元的销售目标。据此计算,金地超额完成年度目标。

如果是纵向和自身对比的话,金地在销售额上的确有了大幅度提高,也完成了2000亿元目标。但是如果横向和其他房地产企业对比,不管是销售额,还是营收,都有点不尽如人意。

自从2012年营收破300亿元之后,金地的营收鲜有表现时刻。仅在2016年和2018年分别实现了555.09亿元和506.99亿元,2012年-2018年的7年时间,金地的营收入大多数时间都在300亿元级别徘徊。

自己徘徊不前但对手不会等待,曾经的“招保万金”四大金刚中,2012年-2018年间,万科的收入从1031.16亿元增长至2976.8亿元,涨幅近2.9倍;保利地产则从689.06亿元涨至1945.55亿元,涨幅为2.8倍;招商蛇口吸收招商地产实现整体上市,其收入从276.52亿元增至882.78亿元,涨幅高达3.19倍。

欲重回橙红年代

掉队的金地,从未放弃过重回第一梯队的野心,不管是之前还是现在。当金地2016年上半年销售额大幅度提高后,向来保守拿地的它在下半年激进拿地,甚至一连拿了许多地王,其中就包含上海祝桥地王。

可是地王,并没有给金地带来想象中的荣光。

公开资料显示,自2016年7月27日至8月1日,金地股价累计下跌7.20%,股价创下了2015年8月14日以来新低。同期上证指数下跌3.17%,金地的跌幅约为同期上证指数跌幅的2.27倍。好不容易抢到了地主的金地,却被机构与股民联手“反踢”了。

当时,穆迪副总裁兼高级信用评级主任曾启贤曾表示:88亿元相当于金地2016年人民币800亿元左右合约销售额目标的10%以上,并且楼面地价较高,这将加大金地的执行风险。

也许是考虑到投入金额过于庞大的压力,在项目公布规划方案时,金地将当时竞拍对手融创、招商拉入局中,金地占比34%,融创、招商各占33%,三家巨头共投资129亿元来打造项目。

一切看似很圆满,本以为金地可以凭借此在上海打一场漂亮的翻身仗,可谁知屋漏偏逢连夜雨,2017年,上海楼市开始限价,开发商随行就市的定价时代宣告结束。当初高价拿地的无限风光成为了预售证申领上的无限压力。

此外,在金地高速扩张的同时,公司的现金流也比较紧绷。资料显示,从2017年起,金地经营现金流净额一直为负,2017年到2018年分别净流出69.89亿、18.28亿,其筹资活动现金流净额在这期间分别达124.71亿、213.3亿。

金融债务融资余额也由2016年底的366.47亿元(净负债率28.4%)增加到2019年上半年的932.19亿元(净负债率为78.01%)。三年时间,金地债务增加了560多亿元,净负债率则提升了近50个百分点。

2018年,公元2040多次传出入市的消息,金地华东相关管理层也曾多次表示,公元2040是金地上海在2018年重点推出的项目之一。

但是,整个市场空等一年,项目并未如约入市。

直到2019年的2月份,项目才取证,最终的预售均价定格在4.48万/平方米,这个价格对于开放商而言无疑是经过极大的“妥协”的,毕竟拿地之初,业内人士测算,项目未来的保本价至少要超过5万元/平方米。

妥协后,就会柳暗花明吗?

对于金地来说,虽然在预售价格上做了极大的“妥协”,甚至还“忍痛”给出了1-2%的优惠,但是公元2040的去化仍不尽如人意。

网上房地产显示,自2019年3月份开盘至今,项目共推出1199套房源,售出577套,去化率仅为48%。

(数据来源:网上房地产 截止时间:2020年3月22日)

这一结果并不让人意外。

公元2040除了以未来为卖点之外,还有就是项目的产品力,可是如今频频爆出的楼盘质量问题和种种违规行为,在不断侵蚀着金地多年积累的口碑,其在购房者心中的形象早已不复当初。

失去质保,何以未来

2019年7月份,金地在宝山的项目金地云墅因质量问题及霸凌业主的问题遭到维权,据业主称,交房后项目出现渗水、墙面涂料掉落、墙面出现裂痕等严重质量问题。

2018年,松江的金地都会艺境业主爆料称,其所购买的户型为顶楼90平方米,总价400万元左右,交房的时候就发现屋顶漏水。

此外,被曝质量问题的还有金地自在城,出现楼柱开裂、电梯劣质等质量问题,甚至在2014年还被曝出暴力殴打维权业主。

需要提及的是,金地的楼盘质量问题并不是只出现在中低端产品上,金地近期被曝出存在楼盘质量问题的还有主打产品力的金地佘山天境。

2018年,上海金地佘山天境被多名业主投诉称,开发商售楼时宣传的“王者品质”装修,存在严重质量问题,号称装修标准为每平方米8000元,收房后却发现,室内装修品质低劣到令人难以置信。

此外,多户业主家还出现房门破损、天花板发霉、墙纸翘起、地面渗水等问题。

公开资料显示,天境系列为整个金地产品系列中最高端的别墅产品,金地天境2019年拿地,于2011年开盘,虽然项目地价仅1.5万/㎡,网上备案价为39100-77300元/㎡,但并未换来质量的保证。

结语:

据知情人士透漏,虽然2040目前大股东为金地,且此前也一直由金地操盘,但截止发稿前,已交由融创操盘。

严厉的楼市调整下,不少地王项目因为卖不到保本价,各种减配、质量问题丛生。让人不得不担忧的是,卖不到保本价的公元2040,未来交房质量能否得到保障,毕竟此前金地旗下许多楼盘都深陷质量门。

当失去了质保,又处于区域价格制高点的公元2040,未来在哪?


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