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绿都A股子公司变身房企 营收暴降94%

来源:乐居财经 2020-03-03 10:40:52
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(原标题:绿都A股子公司变身房企 营收暴降94%)

绿嘉地产,这家刚刚成立3天的公司,公司名称还在工商部门的审核中。

2月28日晚,汇通能源(600605.SZ)发布公告称,拟变更经营范围,增加“房地产开发与经营”等相关业务,同时与间接控股股东“绿都集团”共同投资设立“上海绿嘉地产有限公司”。其中,汇通能源出资5.10亿元,持股比例为51%;绿都集团出资4.90亿元,持股比例为49%。

一家为A股上市公司,一家为地产百强企业。绿嘉地产虽然没有进一步的动作,但是其背后的两大股东却被被市场和媒体解读出了不一样的声音。

其一,汇通能源的前身为一家主营风力发电的企业,但是2019年停止了贸易业务、剥离风电业务,主营业务收入变更为房屋租赁收入、物业服务收入。这意味着,汇通能源由一家上市能源企业,变身成为了一家上市房企。

其二,绿都集团是汇通能源的间接控股大股东,此前早有绿都集团借壳汇通能源上市的传闻。而汇通能源此次更经营范围,增加“房地产开发与经营”等相关业务,让这个猜想,再次成为了焦点。

对此,绿都集团回应道,公司暂无上市计划,也不存在借汇通能源曲线上市的安排,与去年的回应如出一辙。

实际上,以上两点指向,都是从汤玉祥带着绿都集团和宇通集团入主汇通能源开始,后面发生的事情更多的是自然演变。

??剥离风电,变身地产

从一家风力发电公司,摇身一变成为房地产公司。既有汇通能源自身经营的问题,也有绿都集团房企属性牵引的原因。

汇通能源此前是一家主营风力发电、有色金属批发贸易以及房产租赁物业管理的上市企业,其中主要从事国内铜批发贸易,主要的经营模式为现款现货业务和非现款现货业务,总体占营收比重在93.59%。

不过,汇通能源近年来的业绩并不理想。2017年营收实现24.7亿元,同比增长14.88%;2018年营收20.6亿元,同比减少16.60%;2019年营收1.2亿元,同比降幅高达94%。

2019年初,绿都集团和宇通集团(绿都集团的母公司)通过西藏德锦入股汇通能源;同年7月,西藏德锦拟通过要约收购的方式,从上海弘昌晟集团手中收购了其所持汇通能源约29.99%的股份,价格约8.99亿元。

至此,汇通能源控股大股东变更为西藏德锦。而绿都集团和宇通集团是西藏德锦的前两大股东,这两家企业背后的实控人,都是宇通客车董事长汤玉祥。

汤玉祥顺理成章成为了汇通能源的实控人。

2019年4月,汇通能源以3.94亿元总价款转让内蒙古投资及卓资风电给弘昌晟集团,汇通能源的风电业务由此终止。同时,汇通能源公告披露了其主营业务收入变为房屋租赁收入、物业服务收入等,并以541.59万元的总价款受让绿都集团全资子公司绿都商业。

由此,汇通能源开始变“性”,剥离了主营的风电业务,变身为一家房地产公司。

2020年2月29日,汇通能源发布2019年的业绩,实现营业收入1.20亿元,实现净利润2306.95万元,同比增长2.32%。汇通能源2019年底总资产7.68亿元、净资产7.11亿元、资产负债率7.5%。

转型阵痛:营收骤降94%

从汇通能源变“性”,到成立绿嘉地产,再加上绿都集团,汤玉祥的手上握有三个地产平台。

如何实现业务的协同,是一个值得推敲的问题。

绿都地产是一家从河南走出去的“本土房企”。2002年,宇通从郑州开始涉足地产,绿都集团由此而生。目前总部位于上海,主要从事房地产开发与经营、房屋租赁,房地产中介服务及企业管理咨询,以长三角、中原、环渤海及华南区域为核心,在16城拥有40多个项目,正在走全国化布局之路。

而汇通能源从一家能源公司主营房地产业务后,主要业务集中在房屋租赁收入和物业管理收入。与绿都集团共同投资成立绿嘉地产,更得是为了汇通能源的业务转型。

对此,绿都集团和汇通能源都给出了类似的回应,称合资成立绿嘉地产是为充分发挥绿都集团在房地产开发领域的金融资源和经营管理优势,协助汇通能源开展房地产开发业务,实现其发展转型,提升市场竞争力。

绿都集团有既定的步伐,问题的核心聚焦于汇通能源的业务展开。虽然2018年营收下滑16.6%,实现20.6亿元;但是2019年却再次大幅下降,营收仅1.2亿元,同比减少94.17%。当然,这与其2019年5月份剥离风电业务有关。

查阅汇通能源近几年财报,2016年到2018年,房屋租赁业务产生的营业收入占同期营业收入的比例较小,分别为1.55%、1.34%和1.71%。2月29日,汇通能源发布2019年财报,2019 年,房屋租赁收入和物业管理收入(均不含绿都商业)合计 4,568.19 万元,同比增长22.32%。

房地产业务营收虽然增加,但是摆在汇通能源面前更为严峻的问题是,总营收的急剧下滑。业务转型的阵痛如何解决,迫在眉睫。

??8万平米上海不动产

在房屋租赁行业内,以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种:一是自行装修改造经营管 理的“自营模式”;二是房屋持有人与专门从事城市旧改业务专业公司合作改建经营老旧项目的 “合作模式”;三是将持有物业直接出租出去,由承租人改建和扩建的“出租模式”。

汇通能源主要采用的是“自营模式”,物业用途以办公物业为主,出租模式用途较为丰富,主要有办公、商业和仓储。

目前,汇通能源在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的土地、房产,分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄浦和青浦等多个行政区。

对于这些土地,汇通能源认为具有较好的经营区位优势,是其未来收益增长的潜力所在。因为这些土地、房产多因历史原因取得时间比较早,取得成本较低,并且多数位于上海市中心城区。如静安和黄浦的房产物业,出租率高,租金达到或略高于周边平均水平;虹口和杨浦的部分项目,处在上海城市更新的重点区域。

但是,汇通能源也面临重大挑战,主业单一且增长乏力。自有房产、土地资源的总量约束,以及受制于老厂房主体结构局限性,改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主;另一方面,不具备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主,无法支撑更高的租金价格水平。

这两方面的问题,是造成汇通能源主营业务收入规模、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的根源所在。

另外,从大环境分析,伴随共享经济的热潮,近年来,以Wework、优客工场、德必等为代表的国际国内共享办公行业领先者,募集大量资金快速扩张,一定程度上抬高了资产端的价格,快速扩张经营方式也降低了中小微客户对创意办公园区租金价格的预期。

租赁自营模式,是否能够支撑起汇通能源的业绩回归,现在无法判断。


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