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世茂福晟世纪合作最详细节披露!深扒世茂"买"字背后

2020-01-14 10:29:40 来源:凤凰网

重点提示:

1、“世茂+福晟”合作形式、如何分工、不良资产如何处理、双方预期;

2、除1000亿商住货值,具想象的3000-4000亿旧改货值,更大潜力在全产业链整合;

3、2014-2016年世茂因存货、负债、成本“三高”自动放缓;调整后,2017-2020年伴随重新冲刺,销量、存货、负债同步提升,世茂能避免“历史重演”?

上一次被地产圈冠上“世纪大交易”的,还是2018年的融创万达富力三角戏,金额632亿。

而这一次,在2019年和2020年的交界,许世坛和潘伟明的这一次“握手”,与其说是一笔交易,更像是一次全面整合。

1月13日,世茂和福晟在“家乡”福州正式召开了发布会,世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛多次强调,世茂和福晟,并非谁收购谁,而是全面合作,将成立一家融合“世茂+福晟”的新平台公司。双方合作的范围,也并非多少个项目,而是从地产到物业、建设、旧改等产业链的全面合作。

“项目数量还在增加,会一直变动。”许世坛表示。

正如这次发布会的主题“合世界·共茂晟”。福晟集团董事局主席潘伟明也表示,“我们在大湾区,南沙、荔湾、东莞、深圳等旧改资源,将全部拿出来和世茂合作。”

这意味着,除了1000亿货值的普通资产,世茂福晟还有更具想象力的旧改资产,而据透露,旧改货值规模达3000-4000亿。

2020年的第一笔合作,从量级上的确堪称“世纪大合作”。

在这次合作中,有多少参与方、合作形式是怎样?福晟资产的复杂股权将如何梳理和整理?对于新平台双方有怎样的预期?

风财讯(公众号fengcaixun)针对系列问题,现场采访了世茂和福晟。

1、如何看待此次合作?

许世坛并没有把世茂和福晟的这次合作视为收购,其认为这是一次平台整合,会成立的新的平台公司,这个平台会用“世茂福晟”这个品牌,会专门有操盘团队,两家公司都会运作这个品牌。

此次两家企业的战略合作、全方位合作,除地产外,还有建筑行业、物业、旧改等多个维度,福晟的相应所有资产会装进两家的合作平台。

“世茂会带着团队和产业链进去,从采购、工程管理、内部运营系统到文化、医疗、教育等产业都会进入双方成立的新平台公司。”许世坛表示。

潘伟明告诉风财讯,福晟是一个综合性多元产业公司,在全国拥有1000多万平方米的旧改项目。“我们在大湾区,南沙、荔湾、东莞、深圳等旧改资源,将全部拿出来和世茂合作。”

不过对于合作具体有多少量级、多少资产,许世坛表示,世茂和福晟是全方位的合作,多少个项目都在变,在不断增加。但由于是上市公司,需要做完竞调等,才开始披露。

2、合作中多方如何分工?

许世坛透露,这次合作福晟的项目,将主要由世茂执行董事吕翼带领的海峡团队来操盘。

许世坛表示,世茂团队前期以代建、品牌输出介入,后续会进行债券清理重组,东方资产信达都很支持这次合作。

“合作的主体是世茂和福晟,金融机构给予支持。”

3、世茂和福晟在合作中,分别舍取什么?

许世坛认为,福晟是一家全产业链发展的公司,例如在建筑领域的六建公司;在全国拥有很多优质的旧改资源,估计有3000-4000亿规模货值。建筑和旧改,都是世茂的短板,世茂在比较弱的地方就是“产业链没有做到闭环”,希望通过此次合作,来扬长避短。

潘伟明介绍,六建是一家获得了中国钢结构最高资质的建筑公司,具有8个鲁班奖,还有海外建筑资质。“六建盖的房子,只要政府允许盖多高,就有能力盖多高。”

吕翼则指出,世茂和福晟是强强联合,从布局来看,两家公司的布局有很强协同性和互补性。“比如,福晟在长沙、郑州做得很牛,世茂在那里做得不是很好,一整合就很强了。”

另外,福晟在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有丰富的旧改项目及城市更新项目,货值规模达3000-4000亿,其中仅大湾区就有1000多亿的旧改规模,加上世茂的储备,非常值得想象。

潘伟明则表示,世茂在操盘、融资能力、施工管理能力等方面有强项,尤其在质量排名上位居前三名,福晟对世茂有信心。

4、如何处理福晟旗下不良资产?

许世坛表示,世茂福晟会和金融机构合作,在财务融资上的重组,让企业竞争力得到很大提升。

会上,许世坛还透露,福晟是短期流动性的问题,即需要把短期的债,换成长期的债,世茂会配合金融机构做这个事。

吕翼表示,世茂在物业运营上具有经验和能力,两家合作后,计划将福晟现有物业租金收入提升50%。

”我们的指标是2020年大致卖超过300亿货值,希望1000多亿分四年来卖,不要卖太快。”许世坛直言。

5、如何判断2020年的市场和世茂?

许世坛认为示,2019年房地产难,在中国地产下一步可能不是大鱼吃小鱼了,而是大鱼吃大鱼。

“世茂能够做得快,在前20来说,就是因为做了很多平台整合,打造了一个生态平衡。”

其认为,2020年地产行业规模仍在15万亿以上,不一定能达到16万亿,比较看好强一二线和好的三线城市。福晟很多能拿证的项目,都在二线城市,这是很有潜力的。

许世坛直言,这些项目如果销售得好,利润和现金流就可以走好。新的产品,我们会投入更多,做好一些,做出更多溢价。

延伸阅读:《超千亿!猪年最大收购合作 独 家揭秘福晟操作》

《千亿级合作牵出两大闽系房企 世茂的钱哪里来?》

风财讯解读:预防“历史轮回”

2020世茂得几分?

货,是一个好东西,但也可能是压力,一切取决于操盘者的手艺。

熟悉世茂的人可能就对“存货”这个词不陌生。

2017年的业绩会上,世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛面对公司规模增长下滑,就曾表示“如果库存太多,心里沉甸甸的,现在把大部分滞重库存卖掉,心理压力没那么大。”

这正是世茂选择用三年主动调整的重要原因。

不过当时面对存货有压力,前提是“负债是正的”即负债较高、成本不够低、利息偏低。

许荣茂始终“固执”地认为,质量好了,风险才能少。

2014-2016年也成为世茂“发现问题和解决问题”的一个周期。

那三年公司销售额的增长率均在个位数,2015年甚至出现负增长,相较于前后40%左右的增速,形成了一个大写的“U”。

(图1)

但也是在2016年,世茂的净负债率降到53.4%的最低点。

风财讯留意到,世茂的净负债率常年保持在60%以下,而去年中期174家房企的加权净负债率约在91.37%。

在这样的水平线,对于千亿级的公司来说,净负债率再降5.4个百分点,确实不容易。

世茂在那一个周期的“手术”下刀颇狠。

调整之后,世茂如今重新选择冲刺,2017-2018年其销售额开始“回摆”,因而才有了近两年大举收并购。

可以看到,2018年世茂的销售额1662千亿,增速达到64.88%的新高。不过进入2019年,世茂全年销售额2600.7亿元,增速48%,相对放缓。

在曲线图上,世茂的销售趋势出现了“n”形的苗头(见图1)。与此同时,2019中期的净负债率弹回59.6%的历史高位。

因此在欣赏这家“闽系老大”重新加速的同时,外界也非常关注这次“冲刺”和之前是否有不同,会否出现历史的重现?

而一切的关键在于,2020年世茂能否切实消化好巨量存货,将曲线拉升,重新向上。

从目前释放的信息和数据来看,周期有轮回,但历史不一定会重新上演。

因为这两轮周期中的世茂,最大的不同是存货的成本和盘活存货的能力。

成本端,据风财讯了解,世茂近年的收并购资产,基本都可以做到接近30%的毛利润率,12%-13%的净利润率。

与此同时,世茂的平均融资成本基本6%以下,2019年中期降低至5.6%,控制较好。

销售端,从议价能力来看,2019年世茂的平均销售价格17744元/平,由此带动毛利润率和净利率提升。

并且其回款率在2019年中期为81%,高于2018全年水平。

数据层面显示的世茂操盘能力有所提高,由此对流入资金的质量和成色有所带动。

整体而言,去化率在60%以上,回款率保持80%以上,销售均价保持稳中有升,利息成本控制在7.4%以下,“脱胎换骨”的世茂基本走稳了一条稳健的路径。

买买买之后的世茂,如果能稳定在这样的基础上,处理超2000亿元的可售货值,有可能实现健康的规模。

不知曾经因为去化和回款未达标给自己打了“B+”分数的许世坛,会为世茂的2020年,打多少分?

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