世茂福晟世纪合作最详细节披露！深扒世茂"买"字背后

（原标题：世茂福晟世纪合作最详细节披露！深扒世茂"买"字背后）

重点提示：

1、“世茂+福晟”合作形式、如何分工、不良资产如何处理、双方预期；

2、除1000亿商住货值，具想象的3000-4000亿旧改货值，更大潜力在全产业链整合；

3、2014-2016年世茂因存货、负债、成本“三高”自动放缓；调整后，2017-2020年伴随重新冲刺，销量、存货、负债同步提升，世茂能避免“历史重演”？

上一次被地产圈冠上“世纪大交易”的，还是2018年的融创万达富力三角戏，金额632亿。

而这一次，在2019年和2020年的交界，许世坛和潘伟明的这一次“握手”，与其说是一笔交易，更像是一次全面整合。

1月13日，世茂和福晟在“家乡”福州正式召开了发布会，世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛多次强调，世茂和福晟，并非谁收购谁，而是全面合作，将成立一家融合“世茂+福晟”的新平台公司。双方合作的范围，也并非多少个项目，而是从地产到物业、建设、旧改等产业链的全面合作。

“项目数量还在增加，会一直变动。”许世坛表示。

正如这次发布会的主题“合世界·共茂晟”。福晟集团董事局主席潘伟明也表示，“我们在大湾区，南沙、荔湾、东莞、深圳等旧改资源，将全部拿出来和世茂合作。”

这意味着，除了1000亿货值的普通资产，世茂福晟还有更具想象力的旧改资产，而据透露，旧改货值规模达3000-4000亿。

2020年的第一笔合作，从量级上的确堪称“世纪大合作”。

在这次合作中，有多少参与方、合作形式是怎样？福晟资产的复杂股权将如何梳理和整理？对于新平台双方有怎样的预期？

风财讯(公众号fengcaixun)针对系列问题，现场采访了世茂和福晟。

1、如何看待此次合作？

许世坛并没有把世茂和福晟的这次合作视为收购，其认为这是一次平台整合，会成立的新的平台公司，这个平台会用“世茂福晟”这个品牌，会专门有操盘团队，两家公司都会运作这个品牌。

此次两家企业的战略合作、全方位合作，除地产外，还有建筑行业、物业、旧改等多个维度，福晟的相应所有资产会装进两家的合作平台。

“世茂会带着团队和产业链进去，从采购、工程管理、内部运营系统到文化、医疗、教育等产业都会进入双方成立的新平台公司。”许世坛表示。

潘伟明告诉风财讯，福晟是一个综合性多元产业公司，在全国拥有1000多万平方米的旧改项目。“我们在大湾区，南沙、荔湾、东莞、深圳等旧改资源，将全部拿出来和世茂合作。”

不过对于合作具体有多少量级、多少资产，许世坛表示，世茂和福晟是全方位的合作，多少个项目都在变，在不断增加。但由于是上市公司，需要做完竞调等，才开始披露。

2、合作中多方如何分工？

许世坛透露，这次合作福晟的项目，将主要由世茂执行董事吕翼带领的海峡团队来操盘。

许世坛表示，世茂团队前期以代建、品牌输出介入，后续会进行债券清理重组，东方资产信达都很支持这次合作。

“合作的主体是世茂和福晟，金融机构给予支持。”

3、世茂和福晟在合作中，分别舍取什么？

许世坛认为，福晟是一家全产业链发展的公司，例如在建筑领域的六建公司；在全国拥有很多优质的旧改资源，估计有3000-4000亿规模货值。建筑和旧改，都是世茂的短板，世茂在比较弱的地方就是“产业链没有做到闭环”，希望通过此次合作，来扬长避短。

潘伟明介绍，六建是一家获得了中国钢结构最高资质的建筑公司，具有8个鲁班奖，还有海外建筑资质。“六建盖的房子，只要政府允许盖多高，就有能力盖多高。”

吕翼则指出，世茂和福晟是强强联合，从布局来看，两家公司的布局有很强协同性和互补性。“比如，福晟在长沙、郑州做得很牛，世茂在那里做得不是很好，一整合就很强了。”

另外，福晟在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有丰富的旧改项目及城市更新项目，货值规模达3000-4000亿，其中仅大湾区就有1000多亿的旧改规模，加上世茂的储备，非常值得想象。

潘伟明则表示，世茂在操盘、融资能力、施工管理能力等方面有强项，尤其在质量排名上位居前三名，福晟对世茂有信心。

4、如何处理福晟旗下不良资产？

许世坛表示，世茂福晟会和金融机构合作，在财务融资上的重组，让企业竞争力得到很大提升。

会上，许世坛还透露，福晟是短期流动性的问题，即需要把短期的债，换成长期的债，世茂会配合金融机构做这个事。

吕翼表示，世茂在物业运营上具有经验和能力，两家合作后，计划将福晟现有物业租金收入提升50%。

”我们的指标是2020年大致卖超过300亿货值，希望1000多亿分四年来卖，不要卖太快。”许世坛直言。

5、如何判断2020年的市场和世茂？

许世坛认为示，2019年房地产难，在中国地产下一步可能不是大鱼吃小鱼了，而是大鱼吃大鱼。

“世茂能够做得快，在前20来说，就是因为做了很多平台整合，打造了一个生态平衡。”

其认为，2020年地产行业规模仍在15万亿以上，不一定能达到16万亿，比较看好强一二线和好的三线城市。福晟很多能拿证的项目，都在二线城市，这是很有潜力的。

许世坛直言，这些项目如果销售得好，利润和现金流就可以走好。新的产品，我们会投入更多，做好一些，做出更多溢价。

延伸阅读：《超千亿！猪年最大收购合作　独 家揭秘福晟操作》

《千亿级合作牵出两大闽系房企　世茂的钱哪里来？》

风财讯解读：预防“历史轮回”

2020世茂得几分？

货，是一个好东西，但也可能是压力，一切取决于操盘者的手艺。

熟悉世茂的人可能就对“存货”这个词不陌生。

2017年的业绩会上，世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛面对公司规模增长下滑，就曾表示“如果库存太多，心里沉甸甸的，现在把大部分滞重库存卖掉，心理压力没那么大。”

这正是世茂选择用三年主动调整的重要原因。

不过当时面对存货有压力，前提是“负债是正的”即负债较高、成本不够低、利息偏低。

许荣茂始终“固执”地认为，质量好了，风险才能少。

2014-2016年也成为世茂“发现问题和解决问题”的一个周期。

那三年公司销售额的增长率均在个位数，2015年甚至出现负增长，相较于前后40%左右的增速，形成了一个大写的“U”。

(图1)

但也是在2016年，世茂的净负债率降到53.4%的最低点。

风财讯留意到，世茂的净负债率常年保持在60%以下，而去年中期174家房企的加权净负债率约在91.37%。

在这样的水平线，对于千亿级的公司来说，净负债率再降5.4个百分点，确实不容易。

世茂在那一个周期的“手术”下刀颇狠。

调整之后，世茂如今重新选择冲刺，2017-2018年其销售额开始“回摆”，因而才有了近两年大举收并购。

可以看到，2018年世茂的销售额1662千亿，增速达到64.88%的新高。不过进入2019年，世茂全年销售额2600.7亿元，增速48%，相对放缓。

在曲线图上，世茂的销售趋势出现了“n”形的苗头(见图1)。与此同时，2019中期的净负债率弹回59.6%的历史高位。

因此在欣赏这家“闽系老大”重新加速的同时，外界也非常关注这次“冲刺”和之前是否有不同，会否出现历史的重现？

而一切的关键在于，2020年世茂能否切实消化好巨量存货，将曲线拉升，重新向上。

从目前释放的信息和数据来看，周期有轮回，但历史不一定会重新上演。

因为这两轮周期中的世茂，最大的不同是存货的成本和盘活存货的能力。

成本端，据风财讯了解，世茂近年的收并购资产，基本都可以做到接近30%的毛利润率，12%-13%的净利润率。

与此同时，世茂的平均融资成本基本6%以下，2019年中期降低至5.6%，控制较好。

销售端，从议价能力来看，2019年世茂的平均销售价格17744元/平，由此带动毛利润率和净利率提升。

并且其回款率在2019年中期为81%，高于2018全年水平。

数据层面显示的世茂操盘能力有所提高，由此对流入资金的质量和成色有所带动。

整体而言，去化率在60%以上，回款率保持80%以上,销售均价保持稳中有升，利息成本控制在7.4%以下，“脱胎换骨”的世茂基本走稳了一条稳健的路径。

买买买之后的世茂，如果能稳定在这样的基础上，处理超2000亿元的可售货值，有可能实现健康的规模。

不知曾经因为去化和回款未达标给自己打了“B+”分数的许世坛，会为世茂的2020年，打多少分？