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昆山楼市“遇冷” 2019年末成交量创四年新低

2020-01-07 10:23:04 来源:凤凰网

2019年9月以来,昆山新房房价开始下滑,房价的不景气也让楼市逐渐“降温”。相关数据显示,12月,昆山新房均价为19258元/平方米,已连续5个月下跌,较年初相比下滑了296元/平方米。

连日来,《中国经 营报》记者走访了睿怡庭、瑧望花园、梦悦佳苑等项目,发现整体人气较差,部分项目周末都无人问津,去化率甚至不到两成。

市场遇冷,也让“商改住”“偷面积”等违规现象开始“抬头”。有多名业主向记者反映,购买的象屿两岸贸易中心的精装修“公寓”房屋性质变成“办公”,400多名业主要求退房或赔偿。业主代表还先后到昆山市市场监督管理局、昆山经济开发区管委会等部门反映情况。

对此,昆山市市场监督管理局回函称,市监局决定受理上述购房纠纷。“经调查后,将在60日内作出处理意见,并出具答复意见书。”昆山经济开发区管委会也表示:“将于2020年1月18日前办结并出具书面答复。”

(2019年末,昆山新房成交量创近四年新低,部分项目去化不及两成,“商改住”“偷面积”等违规现象也频现。本报记者 郭阳琛/摄)

去化率仅两三成

23岁的余楠(化名)是昆山本地人,在小学当语文老师。从2019年国庆假期开始,她和父母看了昆山市玉山镇城区和周边的四五个项目,打算提前“储备”一套婚房。

余楠对位于周市镇的睿怡庭最为满意,但离主城区较为偏远,这让她和家人打起了“退堂鼓”。“2019年下半年以来昆山楼市不温不火,二手房价格也开始往下跌,打算再观望观望。”她说。

购房者对昆山楼市的消极反应,也得到数据上的印证。昆山房产网统计数据显示,11月昆山新房成交量为2013套,环比下降18.3%,同比下降35.1%,创近四年新低。

12月14日下午,尽管处于周末,位于玉山镇城中的瑧望花园,硕大的售楼处却没有顾客。

置业顾问告诉记者,该项目在11月23日刚刚加推约180套精装修房源,户型为110平方米、125平方米、140平方米,单价约2.2万元/平方米,将于2021年10月交付。“刚开盘时人很多,现在仅剩80多套了。”

而记者在昆山市房产交易中心查询到,截至2019年12月30日,瑧望花园批准销售套数530套,已售套数仅为265套。而刚刚加推的3幢、11幢,批准销售套数分别为66套、110套,分别只售出16套和43套,去化率仅约为33.5%。

位于周市镇新镇的睿怡庭则较有人气,两层的售楼处共有六七组顾客在同时看房,大部分销售人员都显得较为繁忙,但去化也不尽如人意。

“项目的装修品质在昆山是数一数二的,加之现在昆山新房楼盘很少,因此人气一直不低。”置业顾问表示,该项目共524户,在11月初全部开盘,户型面积120~150平方米,均价为2.32万元/平方米。“目前还剩一两百套,可供选择的范围较大,我们打算春节前清盘。”

事实却不像上述销售人员描绘的那么美好。昆山市房地产交易中心数据显示,截至2019年12月30日,该项目524套房源仅售出96套,去化才不到两成。

供应量方面,昆山楼市也不尽如人意。据记者不完全统计,12月,昆山市预计仅有梦悦佳苑、上湾璟园等6个项目入市,与11月20个项目齐开盘的火爆场景相差甚远。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,整个环沪楼市热点区域开始增多,例如太仓、嘉善等分流了一部分需求。同时,昆山房价整体也偏高,还受到苏州市场的限购,这些都会导致楼市遇冷。“昆山年末冲刺的形式也与其他地区类似,12月的主导方向就是去库存。”

“公寓”变身“办公”

2019年11月底,本是象屿两岸贸易中心8号楼的交付期,却让满怀期待的599户业主“凉透了心”。

“高端住宅”“精装酒店式服务公寓”……两年前,因为限购政策,现年45岁的李丽(化名)被象屿两岸贸易中心的广告所吸引,以1.4万元/平方米的价格购买了一套60余平方米的“公寓”。

李丽告诉记者,此次“出事”的8号楼是在2017和2018年两年集中售出的,价格在1.4万~2万元/平方米之间。“当时销售宣称40年产权的酒店式公寓,但交付时我们才发现房屋性质是办公,当时办公房价仅7000元/平方米不到。”

值得一提的是,当时的购房合同也疑似存在不规范现象。“例如开发商强调合同第三页标注了房屋性质为办公,但那时候这部分都是空白的,此外合同上很多地方都没有骑缝章。”李丽说。

“现在出了问题,开发商肯定有一定的责任,至少在卖房时就应该向业主说明其中的利害关系,而不是含糊其辞。”当时负责销售的昆山北区房中介金鑫告诉记者,该项目为上海天策房地产咨询有限公司负责营销,当时对他们明确表示房屋为“商住两用,以样板房为标准精装交付”。

2019年12月9日,记者现场走访该项目21层某间精装修“公寓”,发现整体装修较为简单,墙面有些凹凸不平,厕所淋浴间甚至没有安装玻璃,而每层的公厕更是杂乱不堪。

“装修质量太差,和样板间相比天壤之别。”李丽表示,一是厨房失去了“功效”,不仅没有插座,样板间原先放置油烟机的位置还改成了木板,因为没有烟道,油烟还会触发消防警报,“而在购房合同明确注明了厨房的存在”;二是每层“凭空”多出了两个杂乱的公厕,但最初购房时看到的规划图并未标注;三是房屋面积“缩水”较多,“我们亲自测量过一套30多平方米的现房,房屋面积仅仅20多平方米”。

记者了解到,该项目3、4号楼交付后,也曾出现用电无法落户的“怪事”,但已协商解决,并未出现上述8号楼的问题。目前,大部分业主都认为“房子无法住人”,“退房群”人数已超过400人。

更让李丽感到不悦和心寒的是开发商的处理方式。“既然你们认为是办公楼,那就别住人了,烟道不可能安装。”开发商向李丽和其他业主表示,厨房烟道不可能安装,此前答应安装的内循环系统也无法实现。

针对上述问题,记者致电开发商森隆地产有限公司,该公司负责人在接受记者采访时表示:“这个事情我们有专门的小组在处理,其余事项我不清楚。”

违规乱象

早在2017年11月,昆山市住建局就发布了《关于进一步加强商业办公类房地产项目管理的通知》。

该通知称,新报规商业办公类项目,最小分割单元的套内建筑面积不得低于150平方米;不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑;应按层集中设置公共卫生间和茶水间,不得设置居住空间、厨房、凸窗以及独立阳台等。

业内人士分析称,象屿两岸贸易中心这种几十平方米的“公寓”肯定是违反上述规定的。“可能卖房时规定还没出,后续为了迎合规定,该项目额外每层添加了公厕,厨房等设施也未按照对业主的宣传建造、装修。”

2019年7月,苏州市再次加码楼市调控,要求包括昆山在内的苏州市全部区域需要“三年内连续不间断缴满2年社保”才能获得购房资格。

自此,记者在2019年下半年多次走访昆山楼市,发现玉山镇、花桥镇等地的多个项目,存在违规利用人才政策获取购房资格的现象,也衍生出代办“人才购房”“人才落户”的灰色产业链。

此外,面对较为惨淡的去化,不少项目以“偷面积”的形式吸引顾客。

“所谓‘1’指的是北面阳台内的墙壁可以敲掉,和储藏室连起来能得到一个8平方米左右的房间,因为阳台只算一半面积,所以很划算。”在瑧望花园125平方米的样板间,置业顾问特意推荐了这款“3+1”的户型。记者发现,该项目140平方米户型也是相似的“套路”,置业顾问坦承“这样设计是为了吸引顾客”。

“偷面积”现象在花桥镇更为明显。记者走访发现,祥瑞香逸铂悦、嘉宝梦之悦、象屿都城等项目均宣称“设备平台可改造为房间”等。例如,在祥瑞香逸铂悦,80多平方米的小户型,得房率75%左右,却能做到“三室两厅”。

严跃进表示,市场遇冷,“商改住”“偷面积”等现象自然会增多,这些都是违法违规的,也具有很多风险。“现在许多购房者参与维权,往往也是开发商的违规承诺难以实现。”

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