起底颐和地产债务危机

（原标题：起底颐和地产债务危机）

一则由广东证监局出具的警示函，使得老牌粤系房企颐和地产集团有限公司（以下简称“颐和地产”）被推向了舆论的风口浪尖。

11月14日，中国证券监督管理委员会广东监管局发布《关于对颐和地产集团有限公司、何建梁采取出具警示函措施的决定》指出，经查，颐和地产在信息披露、约定承诺履行等方面有多个违规行为。其中未披露多笔到期债务的违约情况。涉及未披露到期债务违约合计18.54亿元。并且涉及8起重大诉讼，2018年年报以及股权出质重大事项未披露。

此外，还未履行增新机制、偿债计划以及关联方非经营性往来占款回款安排等相关约定承诺。

11月27日，颐和地产就广东证监局警示函内容发布了相关说明。根据说明显示，警示函明确的数据截止时间为2019年5月31日检查结束时，而截至目前警示函中大部分债务已解决，部分债务通过项目合作、转让、债务重组等方式进行解决，而涉及的诉讼进展中部分资管信托已撤诉和解。

警示函传达的“危机”背后，记者调查发现，颐和地产营收下滑九成，净利润更是亏损，更深层次的原因，一方面颐和地产大量举债开发，短期债务余额超10亿元，而另一方面，在二级销售市场，颐和地产多个项目在回款问题上却因项目拿不到房产证违约，被众多业主起诉。

对于上述情况，颐和地产相关负责人向记者表示，如果是全国的话，基本上大部分问题已经解决了，如果是个别的项目存在延迟办证的话，也是因为有些北方的工期有点延误等相关问题导致延迟办证。

危机“突围”

由于到检查期仍未履行信息披露义务，颐和地产近日收到了中国证券监督管理委员会广东监管局出具的《行政监管措施决定书》。

根据《关于对颐和地产集团有限公司、何建梁采取出具警示函措施的决定》显示，截至2019年5月31日检查结束时，颐和地产未信批涉及9笔违约债务，单笔数额均超过1000万元。包括华融资管的4.67亿元和3.21亿元到期债务，中江信托的2.52亿元到期债务，农银国际的5000万美元到期债务等。

并且在截至2019年5月31日检查结束时，涉及8宗重大诉讼未及时披露，有7宗单宗涉案金额均超过5000万元，1宗可能导致的损益（1500万元）超过颐和地产最近一个会计年度经审计净利润的10%（即1040万元）。包括与信达资管2.3亿元以及1500万元的金融借款纠纷，与中江信托2.8亿元借款合同纠纷，与信远业丰8367万元以及4.89亿元企业借贷纠纷，与华融资管5.63亿元以及3.7亿元企业借贷纠纷，与珠江人寿保险股份有限公司1.05亿元的借款担保合同纠纷等。

此外，《行政监管措施决定书》还涉及到颐和地产到2019年5月31日未按时披露2018年年度报告，未按时披露股权质押，未及时履行增信机制、偿债计划以及关联方非经营性往来占款回款安排等相关承诺和约定。

11月27日，颐和地产针对广东证监局警示函中涉及到的债务偿还情况和部分诉讼情况予以了说明，相关负责人也向记者表示，截至目前警示函中大部分债务已解决。

根据说明显示，针对信达资管1.8亿元及1325万元债务，颐和地产已于2019年9月30日全额结清所欠债务本息。华融资管的4.67亿元及3.21亿元债务，颐和地产也于2019年9月30日偿还4.67亿元债权本金及相应利息、3.21亿元本金对应的利息，双方就剩余未偿还的3.21亿元本金达成和解方案。

西安“颐和盛世”项目向中江信托融资余额2.52亿元，该笔债务目前已由某资产管理公司承接，并于2019年11月8日完成放款手续，将于近期执行和解。

而关于信远业丰债务解决方案，颐和地产也与信远业丰签署《债权转让协议》，约定将恒大地产集团（沈阳）投资有限公司欠颐和地产公司沈阳项目股权转让款抵偿部分债务。双方就剩余款项分期偿付形成共识，且就债务重组方案达成一致意见。

至于非公开发行的债券，该公司在2019年9月30日已偿还1亿元本金及相应利息，剩余债券得到债券持有人专项会议投票表决通过予以分期偿付，最终于2020年9月8日前偿还完毕。

而海晟投资及农银国际的债务正通过项目合作、转让、债务重组等方式进行解决。

关于重大诉讼方面，截至目前，信达资管、华融资管已撤诉，并已取得法院撤诉裁定书。中江信托拟近期执行和解。

“违约”纠纷频发

警示函传达的危机背后，记者调查发现，一方面颐和地产在举债开发方面短期债务超10亿元，另一方面颐和地产不少项目回款因拿不到房产证或未按时交房被众多业主起诉。

据Wind数据显示，截止到2019年6月30日，颐和地产的总资产高达188.7亿元，总负债高达135.7亿元，资产负债率高达72%，一年内到期的债务余额超10.6亿元。

另外，颐和地产于2019年上半年的营业收入仅0.86亿元，同比下滑超93%，净利润更是呈亏损状态，亏损金额达1.15亿元。

营收不理想背后，记者调查发现，颐和地产涉及多宗因项目拿不到房产证或未按时交房被各地业主起诉违约赔偿退款等纠纷，其中涉及陕西西安高陵、宁夏银川、辽宁鞍山以及广东广州等多个地区项目。

由于未能依合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，导致多位业主至起诉期前均不能办理房屋产权证。

洪某、陈某等多位购买了辽宁鞍山颐和城的业主在2018年至2019年期间先后将颐和地产子公司鞍山颐和置业有限公司起诉至法院，最后法院均判决鞍山颐和置业有限公司违约并要求其支付违约金，并协助业主办理房屋权属登记。

同样的纠纷也曾发生在广州市越秀区的颐和雅轩项目。

根据多份在2013年至2015年的判决书显示，2010年胡某、张某、阮某等多位业主先后与颐和地产子公司广州润荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并交了相关房款，按合同约定，2011年9月30日颐和雅轩先后交付给业主使用。

广州润荣房地产开发有限公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。并在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为业主办妥产权登记，并将房地产权证交付业主。

但事实上广州润荣房地产开发有限公司并未在规定时间内办妥房产证，最终法院判决广州润荣房地产开发有限公司为业主办妥房地产权证事宜，并支付相应的逾期办证违约金。

除了逾期办证引发纠纷外，颐和地产位于西安高陵、宁夏银川的多个项目也曾因逾期交房引发商品房销售纠纷。最终部分纠纷判决颐和地产支付逾期交房违约金，而部分纠纷则判决退房退款解除合同。

代理项目“违约”

事实上，除了颐和地产自身开发的项目存在违约外，由颐和地产从事代理业务的项目也存在违约纠纷。

位于广州市花都区的颐和山庄，其开发商为广州白云国际机场集团，委托代理机构为颐和地产子公司广州颐和房产策划代理有限公司。

据多位业主介绍，该项目此前由于机场内部问题楼盘停滞，后引入颐和地产盘活楼盘再度出售。一直以来都是颐和地产对外销售，物业也为颐和物业。楼盘主要分为揽峰、半岛、御山、开花的树、玥璟湾及别墅区等。目前，位于颐和山庄的御山、开花的树以及部分别墅区至今仍未拿到房产证。

还有业主表示自己的房子无故被抵押，从2014年买颐和山庄的房产至今连发票都未拿到。“办不下房产证，我找销售问，今年5月份才问到我的房子被抵押了，抵押给谁现在都不清楚。2014年全款买房，颐和山庄方面只是开了张收据，至今仍未给我开发票。”业主刘林（化名）告诉记者，目前已找律师准备起诉颐和山庄涉事企业。

事实上，花都颐和山庄因抵押导致纠纷并非个例。

2016年12月，花都颐和山庄就曾因代理销售在建工程的工抵房，致使业主在签订正式商品房买卖合同当天无法办理网签手续，最终业主起诉后解除签订的认购书，并退还相关的购房定金。

而颐和山庄房产证逾期未办妥事宜，有业主于2019年9月起诉广州白云国际机场集团综合开发有限公司，要求交付房地产权证违约金。最终涉事开发商广州白云国际机场集团综合开发有限公司向业主支付延迟办证违约金1331.8元。

颐和地产相关负责人向记者表示，花都颐和山庄逾期办证问题涉及到白云机场的问题，经过挺长时间的互相沟通解决，但目前还没有特别明了的进展，相关情况以白云机场集团的沟通答复为准。