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千亿信托危局,房企兑付难题触及“生死线”

2019-11-15 10:43:55 来源:凤凰网
黑云压城城欲摧。


房地产信托兑付高峰来袭,加之融资环境“紧箍咒”收缩,让应接不暇的房企正遭遇“借新换旧”腹背受敌的危局。


11月1日,中昌数据(600242.SH)公告关于公司控股股东及一致行动人股份被轮候冻结的消息,而其公告中所涉及的24.88%控股股东正是近日饱受破产争议的上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司,此次三盛宏业被冻结股份数为113624023,冻结日期为10月30日,冻结期限为三年。


与之牵引出的是,三盛宏业与中国民生信托的借款纠纷,因涉及交叉违约条款三盛宏业被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束,要求三盛宏业提前偿还信托计划贷款资金,三盛宏业危机的集中爆发,最早便是因为员工购买的公司理财产品未能按时兑付而起的。


在资金命途的狙击战上,泰禾也曾受到搁浅。今年7月,中诚信托与泰禾集团、增城荔涛房地产有限公司曾发生借款合同纠纷,只是,在之后的公告澄清过程中,泰禾忍痛割爱,通过出售资产方式,结清全部借款,才保证现金流顺畅。风财讯梳理发现,诸如开平富琳裕邦房地产及去年折戟海南退市的中弘等房地产企业都曾涉及信托违约。


“没披露的都是没有违约的,如果有违约现象可以内部解决,后续处理抵押物等,风险一般是可以控制的,但是较为严重的则会触发资金流危局。信托政策收紧之后,现在信托规模相对于之前减少了很多,做的都是排名靠前的地产,小房企现在不太做债券。”一位信托机构人士告诉风财讯。


截至11月14日房地产信托情况



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稀释效应


今年10月暴雷的老牌明星信托公司——安信信托曾经是一个传奇般的存在。四川商人高天国起家于房地产因抓住海南楼市发展的黄金期,并长袖善舞于资本市场。


2007年,高曾通过旗下子公司获得三亚小洲岛酒店公司59%的股权,后斥巨资进行岛内开发,只是,由于海南的环保督察风暴项目戛然而止,而最终接盘的便是去年陷入退市风波的中弘。


安心信托与房地产有着千丝万缕的联系,据悉,安信信托的118亿违约金额中,涉及房地产的就高达百亿,而中弘便是其中最为典型的一例。


中弘股份曾公告称,安信信托在中弘股份有15亿元的资金逾期,发生额为“利息逾期”7666.67万元。而2018年底,有一笔向中弘股份关联方中弘卓业发放的贷款到期无法收回,涉及金额是5.5亿元。


不可忽视的是,深陷债务漩涡的中弘,债务违约曾涉及安信信托、交银国际信托、华融国际信托、中建投信托、山东省国际信托等12家信托公司,向中弘退及其子公司提供的借款存在逾期现象。


“对于整个行业来讲,普遍面临着资金链紧张的问题,之前发的房地产信托到期,意味着房企面临资金兑付压力,兑付不了,甚至会出现爆仓问题。如果说融资环境稍微宽松一点,一个“借新还旧”,也不至于爆仓。”一位业内人士坦言。




存续信托产品

在传统融资途径收窄的背景之下,信托一度成为房企所能抓住的救命“稻草”,自2018年开始信托迎来一路狂飙,只是在2019年按下“暂停键”。


一方面是房地产信托融资规模有所减少,另一方面是大量到期产品面临兑付难题。


风财讯根据wind数据梳理发现,截至11月12日,2019年到期房地产信托产品共2167项,涉及债券投资类信托、证券投资类信托、贷款类信托、股权投资类信托等类型。


双重夹击之下,今年10月,因开平富琳裕邦房地产开发有限公司破产重整引发山西信托 “信远36号”和“信卓1号” 两款信托产品违约,让其不得不面临抵债资产、现金受让二选一的处境。


“信托计划往往会以股权投资或明股实债的形式进入企业,这时候信托计划就承担了远远高于银行贷款和债权融资的风险。所以一般都设定了更加严格的风控措施和监管条件,例如会设定提前清算和退出的触发条件。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜称。



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求生通道


房地产信托共分为四种:债权类、股权类、财产收益类、组合类。相对于银行有条件的开发贷,及上市公司可发的债券融资,信托融资此种类高利贷式的方式,往往会承载着较高的利息。


“信托有抵押借钱的,也有明股实债的。借钱多了,就会继续跑通这种模式,做大规模。拆东墙补西墙,市场好了就不错,市场不好,就可能还不了——破产。”某开发商人士对风财讯坦言。


疯狂的另一面,大量到期信托如约而至。风财讯根据Wind数据梳理发现,截至11月13日,整体到期信托产品2689例,一年内到期房地产信托共有335例,今年到期的房地产信托中预期收益率8%到15%的达到33例。


近期到期信托


10月30日,敏捷地产东樾府项目信托到期,预期年收益率为8.1%,实际发行规模为3520万元,以此为代价的是,抵押担保标的项目土地使用权提供抵押担保,抵押率不高于50%,保证担保广州锦绣投资有限公司提供连带责任保证担保,股权质押广州市敏捷房地产开发有限公司以其持有的项目公司100%股权提供质押担保。


今年9月20日到期的长盈精英祥生东台信托存续期仅有12个月,预期年收益率为8.3%,标的企业为东台市祥生弘景房地产开发有限公司,代价是,东台市祥生弘景房地产开发有限公司提供一宗地土地抵押第一顺位抵押,并承诺后续产生的在建工程在信托期内不得对外抵押,东台市祥生弘景房地产开发有限公司100%股权质押提供质押担保。


此外,在今年下半年到期的信托中,领地集团、花样年分别有一项股权收益权投资信托到期,年预期收益率皆为8%以上。

“相比较银行信托融资门槛较低,风控措施较为灵活宽松,但是利率比银行高一些,信托融资期限一般一到两年,也容易引发风险。”一位资深金融人士表示。



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中点转向


毫无疑问,“现金流”正成为横在房企规模与野心上不可跨越的“劫数”。据人民法院网站消息,截至10月27日,宣告破产的房企已经增加到408家。


为了补充现金流,加紧冲洗业绩,龙头房企领衔加入“双11”促销大军,其中,不乏恒大、碧桂园、融创、保利发展、龙湖、阳光城、富力等房企。

天平的另一端是地产债务压顶来临,小房企依靠信托资金“续命”难以为继,而信托资源开始向有实力现金运作的大房企靠拢。


据公开数据显示,我国上半年房地产信托业务募资规模约为3800亿。据wind数据显示,自今年以来,房地产存续信托达到389例,不乏蓝光、恒大、金科、碧桂园、雅居乐、远洋等品牌房企。


阳光城的地产项目大多与信托资金“挂钩”。今年4月,阳光城与中建投信托达成包括非标债权类融资、地产基金类投资、供应链保理等在内的多种业务合作,总规模达人民币200亿元。


无独有偶,9月6日,华夏幸福三日连签下60亿永续债信托。其中,中原信托将信托计划项下的信托资金向全资子公司九通基业投资有限公司发放永续信托贷款,金额为不超过20亿元人民币。


“输血”现实的背面是,有融资成本在,信托在一定成都上也会侵吞企业利润,尤其是利率较高的信托。动辄8%甚至更高的利率意味着需要偿还的利息更多。


众所周知的是,闽系房企阳光城是靠”高周转+高杠杆“实现迅速突围的,今年6月,至信618号阳光城北京项目股权投资集合资金信托计划”就曾输血阳光城密云溪翁庄项目,此项投资采用”股权+债权“组合方式进行,明股实债的背后还涉及担保、土地抵押、股权质押、流动性支援等对赌协议。今年6月,阳光城大股东阳光集团斥资1.08亿购回其所持信托计划。


“重要马车”房地产信托业务从5月开始被戴上“紧箍咒”,相继出台的“23号文”、“64号文”倒逼信托公司加速转型。


据统计,今年以来已有6家信托公司为此受罚。其中,粤财信托、中泰信托、华宝信托3家公司被罚没金额分别超过200万元。


据用益信托网数据显示,2019年第三季度,房地产类信托资金募集规模依旧占据首位,达到1529.18亿元,环比减少27.50%,规模占比达到35.84%,环比减少5.47个百分点,三季度房地产类信托规模占比35.84%,环比减少5.47个百分点。


欲戴王冠,必承其重。在坐享红利的同时,亦需要承风险,房企走钢丝会否迎来转向?


“今年一二月份春节过后,还会有一些定向宽松,但是定向宽松不会针对房地产信托。如果行业融资环境还是按照目前的形势持续的话,可能还会有更多的企业面临资金链严重的兑付压力。其实,目前行业当中已经有企业爆出来,再持续一个季度的话,有可能会有更多企业出现爆仓问题。”一位业内资深专家称。


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