上海，狂欢的外来房企，没落的本土房企

（原标题：上海，狂欢的外来房企，没落的本土房企）

曾经说过，广州的房价虽然不是四大一线城市里最高的，但广州却是中国地产圣地：这里诞生了一批全国最知名、最有影响力的企业，而这些企业几乎全部都集中在房地产行业，如恒大地产、保利地产、富力地产、合景泰富地产、合生创展地产、星河湾地产......

而至于上海，虽然上海并没有出现像粤系、闽系、浙系这样那样的房企流派，但在中国地产史册上，其重要程度，却丝毫不逊于北、广、深。

只是，时乖运蹇，上海这块黄金宝地，最终被外来房企占了鹊巢，自家本土房企，却几乎随风凋零。

作者：地产八卦女

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不知不觉，上海已经成了拥有中国最多房企巨头的大都会。

就在这次国庆前，三盛地产正式宣布把总部搬到上海，老板林荣滨大发红包，见者有份。

而回头看，早在2016年地产大牛市伊始，房企总部搬上海就已达到高潮。那一年，融信、正荣、中梁、中南、新力、禹洲、协信、中骏、东原等9家TOP50房企先后将总部搬至上海。规模之大，甚至引发了上海人才市场的大洗牌。

到了2019年，除了已经落地的弘阳、奥山、三盛外，还有祥生、港龙、锦艺、融侨的总部，蓝光、文一的第二总部，也即将搬迁至上海。

为什么这些房企都喜欢上海？原因不用细说，主要就是其发家区域并非一线城市，如闽系房企大多起家于福州或厦门，但这两个城市都是二线城市。而把总部搬到上海以后，便于争夺经济发达、市场成熟的长三角楼市。

此外，上海一直以金融为中心，开放化、国际化的视野一直让上海屹立在世界大都市的潮头，无论是融资、人才引进还是优秀乙方合作单位的找寻，都足以吊打二三线城市。再加上房企总部的集聚效应，这也成为吸引房企的原因所在。

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有意思的是，尽管上海成了全国房企的朝圣之地，但上海的本地房企，除了绿地一枝独秀之外，大多已成为上海滩的独 家记忆。

比如从2000年开始，一直到2008年，当初上海房企的老大，除了绿地，还有鹏欣、中星、大华等这样的开发商，现在这些房企的名字和不少90后地产人来说应该听也没听过了。

而在上个月，开发了喜马拉雅和九间堂的上海证大老板戴志康，居然还因为搞P 2 P，而自首进了班房。

究竟是什么原因，让“近水楼台先得月”的上海本地房企，成了末日黄花？

仔细梳理这些房企的发展历程，我们可以看到，上海本地房企的命运，真如《上海滩》里所唱的，“浪奔浪流，万里滔滔江水永不休”。

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其实要说上海本地房企为何没落，无非两个原因，即要么偏爱金融甚于实干，要么过于看重手里的一亩三分地。

为什么这么说呢？以复地集团为例，作为复星的地产板块，其老板大家都很熟悉，郭广昌梁信军。

复星成名很早，1992年创业，1998年手里的第一个产业公司复星医药上市，以“中国动力嫁接全球资源”，按理说，作为地产板块的复地，是不缺资金也不缺人才的。而且，即便复地在2004年才上市，也比碧桂园早3年、比龙湖早5年、比新城早8年、比融信早12年。

对此，我还记得，2004年的全国房企百强榜，复地名列全国第八，甚至超过同档国企的绿地集团、上海农工商、中华企业、上海城投。

现如今，复地排名全国54，虽然仍在百强榜上，但与昔日的佛山碧桂园、常州新城相比，显然不可同日而语，更别提曾经与其三分上海天下的绿地，最早来沪学习复地、推崇复地的旭辉了。

甚至，因为估值太低被投资人抛弃，这家内地第二家在港上市房企，2011年以22亿元的代价完成私有化退市。如今复地的绝大部分资产，早在2018年就被复星终装入了自己控股的另一家上市公司“豫园股份”之内，成为了豫园股份旗下“快乐时尚地产产业集群”中的一个产业板块。

当然，你可以说复地只是复星的一个投资板块，复星作为并不纯粹致力于地产的企业，干不过别人很正常。但是，复地的业务增长速度明显低于行业平均水平，这样的投资在地产黄金年代，究竟算不算得上是成功的投资，我是要大打问号的。

很明显，复地就是偏爱金融甚于实干的典型。有业内人士评价：“复星给人的感觉是资本玩家的打法，专业的地产领军人才在复星并不是嫡系。与那些专注房地产开发的品牌房企相比，复地在开发建设、规划设计、营销招商等方面都没有很强的自我控制体系。”

而郭广昌也说，复星“不是地产金融而是金融地产”，并成立了另一地产平台复星地产，与复地地产形同内耗竞争。如星浩资本2011年获得的3个项目中最好的大连东港项目，就是从复地“划拨”给复星的星浩来操作的。失去复星“独宠”的复地，从2013年开始，竣工面积一路下滑，全国多个项目开工缓慢，公开拿地场合也鲜少见到复地身影。

自此，这家在1994年就涉足房地产业务、曾一度占据上海滩地产“大哥”和国内第一阵营地位的复地，就这样“泯然众人矣”。

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除了复地，“偏爱金融甚于实干”的典型，还有证大和鹏欣。

证大就不多说了，作为曾经也专注于产品，造出过喜马拉雅中心、九间堂，和复星PK过外滩金融中心“高山流水”设计方案的证大，如果不是放弃了当年的执著、全面转型去做了金融，也不会出现戴志康自首，轰动上海滩的闹剧了。

至于鹏欣，说实话我也不是特别了解，只知道这家企业，早已淡出了地产开发，将重心转到了海外投资。

那么，“过于看重自家一亩三分地”的典型呢？典型就是大华。

大华地产曾经是一家比复地绿地都牛的企业，04年复地只排名全国第八，大华排名可是全国第七。

大华前身是上海宝山区大场镇的镇办企业大场房地产公司，老板金惠明，是原大场镇新华村的书记。

按理来说，既然是大场镇的镇办企业，大华自然对大场镇这片北上海的丰腴土地有着某些先天的优势——大场镇虽然属于宝山区、却紧挨闸北、普陀，距人民广场直线距离不过7、8公里。

事实也的确如此。依靠大场镇的先天优势，2019年6月，上海市宝山区大场镇联东村“城中村改造”住宅地块出让，大华集团以底价获得，建筑面积高达17.4万平米。这是大华集团两年内第三次在宝山底价获得“城中村改造”项目，总地价超过112亿元。 上海市宝山区大场镇联东村“城中村改造”住宅地块出让，大华集团以底价获得，建筑面积高达17.4万平米。这是大华集团两年内第三次在宝山底价获得“城中村改造”项目，总地价超过112亿元。

问题也正出在这些先天优势上。由于前身毕竟是镇办企业，金惠明为了控股权，不得不做各种各样的股权运作变更。1998年，大华还只有两个集体股东。2002年，董事长金惠明就以5282万元现金购得大华48%以上的股权，终于实现了对大华集团的绝对控股(据公开资料显示，当时大华集团的总资产为13.7亿元，净资产为2.6亿元，而大华集团90%的股权应价值2.34亿元，却9900万就被卖出)。

然而旷日持久的股权纠缠并没有为金惠明带来想象中的上市。2007年，大华集团一度离上市近在咫尺。东北特钢集团同意向大华集团转让大连金牛的40.67%股权，但在11月突然宣布终止大华集团借壳大连金牛一事的《重组框架协议》，并对终止的原因只字不提。当时不少人判断，影响大华集团上市的原因便是该公司的股权不明确，因为是大华由镇集体经济企业改制而来，而大华集团表示与大连金牛无关。

最终，大连金牛的壳被后起之秀中南建设夺魁，这个壳的代码便是000961。

自此，终止上市的大华元气大伤。而掌握了控股权的金惠明，对大华实行家族化管理，产品力很弱、人才短缺，全国化也受阻。

其实想想，如果大华能跳出大场村的“资源诅咒”，就像碧桂园那样，心无旁骛谋未来，其发展未必不比现在好。

但是，这又怎么可能呢？正因为有土地，而且是北上海的土地，大华才之所以成为大华；正因为有渠道，有足够的资源，大华才不必像碧桂园、像万科、像恒大那样玩高周转。

大华只是没想到，高周转做得好的房企，早已奠定了自己的版图，而这家曾名列全国第七的房企，却不得不低调、低调、再低调。

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其实站在时间的角度来看，上海这座城市，一直跟房地产很有缘。

从某种意义上说，它就是中国房地产经济的诞生地。

▲1842年中英《南京条约》订立后, 1845年中英之间又签署了《上海土地章程》，章程规定外国人有权租用上海的土地建设房产。上海道台顺应时势，设置了工部局(即现在的房管部门)以及道契。道契上面标明所有人、地块面积、位置、交易价格，实际成为了房产所有权的唯一凭证。由此，随着永租制的确立、以道契为代表的新的土地契证的使用，再加上西方化的市政机构的出现(工部局)，租界房产具备了作为商品进行自由买卖的必要条件，标志着近代中国房地产业的诞生。而随着后续太平天国的战乱波及上海周边，有洋人保护、有契约凭证的上海租界房产，成为了很多人的心头挚爱。

而中国房地产经济最早的“高周转”模型，也是出自上海。在太平天国年代，为了满足急速膨胀的人口所需，洋商们建造了800多幢简易住房，用于出租。这类房屋都是木板结构，成本低，建造速度快，一般三五个月的租金就足够新建一所同样的木屋，资本周转非常快。

▲在上海的外国房地产商中，占地最多、影响最久的，是犹太人中的沙逊家族(新沙逊洋行拥有者)和哈同家族(哈同洋行拥有者)。

然而，尽管在中国房地产历史中拥有如此独特的地位，尽管上海已贵为魔都，上海仍然没能延续辉煌，打造一批类似于“闽系”的沪派房企，反而是一批外来房企，纷纷把总部设在了上海。

这不得不说，是一个极大地讽刺。